イ　不動産特定共同事業の手続要件
　不動産特定共同事業者は、不動産特定共同契約の成立前に契約の内容等一定の事項について書面を交付して説明しなければならないこととされている（不動産特定共同事業法第24条）。これは、�@不動産共同投資事業の仕組みが複雑であること、�A元本の返還について保証されたものではないこと、�B任意組合型の場合は投資家が無限責任を負うこと等から、投資家が契約の内容等について十分知らないままにその締結を行うとトラブルの原因となる可能性があることを踏まえたものである。こうした説明義務については、例えば金融商品分野において、第147回国会で金融商品の販売等に関する法律が制定され、販売業者の説明義務の明確化や説明義務違反に対する民事上の効果等について定めるなど説明義務を強化して投資家保護を図る方向にあり、不動産特定共同事業においても、その重要性が増していると考えられる。
　一方、昨今のパソコンなどの通信機器の普及の促進を考えると、こうした説明について電子機器を活用できないかとのニーズが今後更に高まることが予想される。
　こうした状況の下で、上記の説明義務を担保しつつ電子機器の活用を推進していくことが、今後の課題と考えられる。第150回国会において成立した書面の交付等に関する情報通信の技術の利用のための関係法律の整備に関する法律においては、不動産特定共同事業法に係る書面については対象とされていない。これは、上記�@から�Bにあるような不動産特定事業における消費者保護のための説明義務の重要性、電子機器によって事業者から提供される具体的な説明の内容・形態、この問題に関する投資家サイドの意識等が十分に把握されていない現状にかんがみれば適切な判断と考える。
　しかし、今後の我が国における電子機器の発達・普及状況を考えれば、消費者保護やトラブルの未然防止を図りつつ、電子機器を活用してより低廉な費用で不動産共同事業が活用され、健全に発展していく方策を検討すべきである。具体的には、まず、どのような電子機器の活用形態が、現行制度の「書面を交付して説明」（法第24条第１項）、「書面に記名捺印」（法第24条第２項）に該当するのかについて、他法令との整合性を図りつつ明確にすべきである。その上で、必要があれば、パブリックコメント手続の活用等により事業者・国民の多様な意見を反映・考慮しつつ、制度改正を検討すべきである。

ウ　不動産情報の開示
　我が国では、不動産を購入しようとする者等が周辺の実買価格情報を入手する方法は極めて限定されており、こうした情報の不足、偏在が円滑な不動産取引や合理的な地価の形成を妨げているおそれがあるとともに、海外から我が国の不動産市場が不透明であると指摘される一因となっている。したがって、実買価格情報を収集し、売手・買手のどちらにも偏らない中立的な形で、取引の関係者からの要請に応じて提供できるような仕組みを検討する必要がある。
　具体的には、不動産流通機構が運営しているコンピュータ・システム・ネットワークであるレインズ（Real Estate Information Network System）情報の質及び内容の拡充並びに成約情報等市況情報の提供促進も含めた活用方策につき、検討がなされるべきである。
　また、国土利用計画法の届出に基づき各都道府県において収集される土地取引情報（ただし、現状では、基本的に大規模な土地取引に係るものに限られている）及び徴税事務の一環として税務部局において収集される土地取引情報についても、何らかの形で公開・活用されることが考えられる。しかしながら、これらについては個人のプライバシー保護、国家公務員法及び地方公務員法上の守秘義務の問題につき、また後者については情報の目的外利用の是非や国税職員の加重された守秘義務との関係等につき、慎重かつ十分な検討がなされる必要がある。
　次に、成約賃料情報についても、均衡のとれた公正な賃料水準の実現や不動産への投資環境の整備の観点から、提供していく方向を目指すべきであるが、一方で継続中の契約に影響を及ぼすおそれがある等の事情を考慮して、当面、守秘が十分に担保される形で不動産鑑定分野等で積極的に活用できる仕組みを検討すべきである。

イ　中古マンション等のストック管理のルール
　今後、社会全体として中古住宅ストックを有効活用する際に、主として共同住宅の管理の適正化を図ることが従前以上に求められる。現在、マンションの管理は各々のマンションの所有者全員で構成される区分所有者の団体（いわゆる「管理組合」）により処理されているが、�@管理組合の管理の内容（積立金なども含む。）が十分に居住者に説明され、その納得の下で管理運営がなされているか、�Aその管理内容が、転売時に買受人に十分に説明されているか、�B同じく転売時に、管理の履歴が買受人に十分に説明されているか、また、その内容が価格に反映されているかといった問題がある。
　管理内容の適正化の問題については、�@マンションの老朽・劣化に対応するための長期修繕計画、�A地震・火災などによる損傷・滅失に対応するための保険等危機管理・復旧の問題、�B長期修繕計画後建物の寿命を迎えるまでの間の延命措置（建物の部分建て替えなど）につき、適切な計画が管理組合により策定されることが望ましい。政府は、こうした計画の策定を促進するため、例えば修繕マニュアルの作成、計画策定時の考慮事項の例示、事例集の作成等環境整備に努めるべきである。第150回国会で成立したマンションの管理の適正化の推進に関する法律では、国土交通大臣は、マンションの管理適正化に関する指針を定め、これを公表する（第３条）こととされており、この指針を活用することも考えられる。
　また、個々の中古マンションなどのストック管理のルール及び実際の内容・履歴が組合内部（区分所有者間）においてより分かりやすい形で開示するとともに、取引時に買受人に明らかになるようなシステムを構築するべきである。
　いずれにせよ、中古住宅市場が適切に機能しない場合には、区分所有者及び管理組合にはストック維持・管理にコストをかけるインセンティブが働きにくい。したがって、この意味からも上記アで指摘した中古住宅市場の整備が要請される。

ウ　マンション建替えの円滑化
　マンションの建替えについては、建物の区分所有等に関する法律（以下、「区分所有法」という。）第62条により、「老朽、損傷、一部の滅失その他の事由により、建物の価額その他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、又は回復するのに過分の費用を要するに至ったとき」に、集会において、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で建替え決議をすることができることとされている。
　しかし、この制度については実際に運用する場合に以下のような問題があると指摘されているところである。

1. 建替えの要件となる「建物の価額その他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、又は回復するのに過分の費用を要する」（第62条第1項）との具体的内容、算定方法、判定基準などが不明確であり、また実際の算定実務により額に幅が出ることから争いになりやすい。
2. 建替え決議において、「費用の概算額」、「費用の分担」、「再建建物の区分所有権の帰属」に係る事項を定めることとされているが（第62条第2項）、その範囲、内容等について、どのような精度が求められるか基準が不明確である。
3. 建替えは、旧「建物の敷地に新たに主たる使用目的を同一とする建物を建築する」（第62条第1項）ものでなければならない。
4. 建替え決議後、建替えを行う主体に法人格を付与する仕組みがなく、安定的に建替えを行うことができない。
   　また、区分所有法の問題でないが、
5. 建替え事業を安定的に行うためには、担保権の一時抹消、再設定などを円滑に行う必要があり、市街地再開発事業における権利変換のように担保権がつけ変わるような仕組みが考えられないか
6. 建替え事業を代行する者が安定的に建替えを行う手法の確立が必要ではないか

イ　農地所有の規模要件の弾力化
　中山間地における土地利用の混乱を防ぎ、その荒廃や産業廃棄物処理場等の無秩序な立地を防止するためには、一方で、上記アのような建築行為、開発行為の整序化が必要であるが、他方で、当該地域の土地利用（多くの場合に農林業用）を計画的に保全することも重要である。こうした観点から、後継者不足に悩む中山間地では、リタイアしたサラリーマンや農業に興味のある都市住民を農業の担い手として積極的に受け入れることが求められると考えられる。
　農地法は、農地の所有権等を移転する場合には、農業委員会（一定の場合には都道府県知事）の許可を受けなければならないこととしているが、その際、農地の権利を取得する者の世帯の農地面積の合計が、原則として北海道では２ｈａ、その他の都府県では50ａ（都道府県知事が別の定めを定めることもできる。）以上であることが必要とされる。第150回国会で農地法が改正され、従来の制度で、都道府県知事が下限面積について独自の面積を定める際、農林水産大臣の承認が必要としていた制度が廃止され、上記の独自の面積を定める際の基準が省令で定められることとされた。この法改正は、公布後６月以内に施行される予定であるが、その円滑な施行を図るとともに、省令で定める運用の基準についても、より、地域の担い手の実態に応じた弾力的な運用が可能となるよう措置すべきである。

ウ　中山間地域等直接支払制度
　上記イのとおり、中山間地域の土地利用の混乱を防ぎ、中山間地域の荒廃や産業廃棄物処理場等の無秩序な立地を防止するために、当該地域の土地利用（多くの場合に農業系の土地利用）を計画的に保全することも有効であるとの観点から、当委員会は、今年度から実施される中山間地域等直接支払制度に注目している。制度の的確で効果的な運用を担保する観点から、中山間地域等直接支払制度について、その実施状況、効果について必要な検証を行い、公表すべきである。また、その検証に基づき、中山間地域農業をめぐる諸情勢の変化、農用地の維持・管理の状況等を踏まえ、必要に応じて制度の見直しを行うべきである。

イ　環境アセスメントの充実
　環境影響評価法は平成９年６月に公布され、同年12月及び10年６月に一部が施行された。この結果、平成10年６月からは手続の一部（方法書手続）が実施可能とされていたが、昨年６月に環境影響評価法が全面施行された。当委員会は、このアセスメントの全面施行の状況を注視してきたが、現時点では全面施行後に環境影響評価法に基づくアセスメントに着手し、事業の実施に至った事例が未だ無く、現行制度について意見を述べる状況にない。環境アセスメント制度の円滑かつ実効ある活用を期待する。

イ　農振農用地の指定に係る基準
　近年、都市郊外部で大規模商業施設が立地する際等に、土地利用規制上の問題が生じるケースがあり、その際、いわゆる農振農用地区域における農地転用の問題として生じる場合も少なからずある。すなわち、農振農用地区域内の農地及び採草放牧地の転用については、農用地利用計画において指定された用途以外の用途に供されないようにしなければならないこととされていることから、その転用に当たっては、農用地区域からの除外が前提となる。
　現行制度では、農振農用地区域内の土地を同区域から除外する場合、当該農地の重要性、周辺農地への影響に加え、転用後の土地利用目的の公益性等をも勘案しつつ判断されているが、昨年７月の農業振興地域の整備に関する法律の一部改正を受けて、従来通達で定められていた農用地区域の基準についても政令等で明確化され、本年３月20日に施行された。その後、農林水産省において、法・政省令の運用の技術的助言及びパンフレット（４月）、質疑応答（４月〜９月：順次）、運用に関する課題事例集（10月：Ｑ＆Ａ形式）を公表し、運用の適正を図っているところである。
　今後、制度が適切に運用されることを期待する。

ウ　土地利用に係るマスタープランの拡充
　我が国の国土全体の土地利用については、都市計画法、農業振興地域の整備に関する法律、森林法、自然公園法、自然環境保全法といった個別法による土地利用規制が、それぞれの個別の固有の法目的の実現のためになされている。
　こうしたそれぞれの規制の調整等を図る観点から、マスタープランである国土利用計画法の土地利用基本計画の機能の強化が図られる必要がある。こうした観点から、国土庁においてなされる土地利用に係る個別規制法に基づく諸計画に対する上位計画としての土地利用基本計画が果たすべき機能についての検証及び充実・強化すべき方策の検討を、当委員会は注視してきた。
　現在までの議論を踏まえて、�@現行の都道府県が策定する土地利用基本計画の内容の詳細化の必要性、�A計画の策定手続の在り方と策定支援方策、�B国土利用計画と全国総合開発計画、各圏域のブロック計画との関係の整理の必要性について、今後の制度の改正も含めて、更に検討を進めるべきである。
　また、都市計画のマスタープランについては、第147回国会において都市計画法が改正され、市街化区域及び市街化調整区域の「整備、開発又は保全の方針」を拡充し、線引きと独立した都市計画のマスタープランとしてすべての都市計画区域で策定することとされた。この法改正は、公布後１年以内に施行される予定であるが、地方公共団体が制度を十分に使いこなせるよう、可能な限り早期に、運用に当たっての技術的助言を作成し、改正法の円滑な施行を図るべきである。